空き家の屋根は劣化が早い？京都の古い住宅で注意したいポイント
2026/09/18
京都でも空き家が増えています。
長く空き家にしてしまうと劣化が進行してしまうため、適切な管理が必要です。
また、京都の空き家物件の購入を検討されている場合も管理されている空き家なのか見極めることが大切です。
空き家はなぜ、劣化が早まるのか。空き家の管理や、古い住宅を購入する際の注意点について、屋根の劣化を中心に解説します。
空き家は劣化が早い？ その原因は？
空き家にしてしまうと劣化が早くなると言われることがあります。
誰も使わないならそのままの状態が保たれて、むしろ、劣化しないのではないかと思われがちですが、実際はそうではありません。
空き家になると、建物には様々なダメージが蓄積して劣化が早まります。
では、どのような原因により建物の劣化が早まるのでしょうか。
✅換気しないため湿気がこもる
空き家の場合、すべてのドアや窓を完全に施錠しておくのが一般的です。
この場合、室内に空気が通り抜けず、内部に湿気が溜まってしまいます。
室内に湿気がこもってしまうと、カビが発生しやすくなったり、ダニや様々な細菌も発生しやすい環境になります。
木造部分が腐食しやすくなる、金属の部分も錆びやすくなるといった環境になるので内装の劣化も早まります。
また、湿った状態はシロアリが好む環境になるため、さらに建物のダメージを蓄積させてしまうことになります。
最近の住宅では、通気口が設けられているため、窓を閉め切った状態でも自然換気ができていることも多いですが、それでも、定期的に窓を開けて喚起している場合と比べると湿気が多くなりがちです。
✅掃除しないために塵や埃が溜まる
誰も使っていなければゴミや埃は発生しないと思われがちですが、実はそうではありません。
建物はどこかしらから空気が入り込み、その空気と共に塵や埃が床などに溜まってしまいます。
そのため、定期的な掃除が欠かせません。
塵や埃が溜まっているのに掃除しなかったら、虫やカビの餌となって繁殖を早めてしまいます。
虫やカビが発生するようになると、建物の劣化も早まってしまうことになります。
✅水道管や排水管が使われないために劣化する
水道管や排水管は使わなければ問題ないと思われがちですが、実際はそうではありません。
水道管が鉄管の場合は、水が流れないと錆びて、破損してしまうことがあります。
また、排水管は「封水」と言い、排水口や排水トラップに一定程度の水がためられるようになっています。
これは、下水からの不快な臭いが上がって来たり、害虫が入り込むことを防ぐ役割を果たしています。
空き家になって排水管をそのまま放置してしまうと、「封水」が蒸発してしまい、臭いが上がって来たり、害虫が侵入しやすくなります。
✅修繕が行われないために劣化する
自然災害などで建物が傷んだ場合は、その都度、補修工事が必要になります。
誰かが住んでいれば、異変に気付いたときに修理の手配ができ、建物への被害を最小限に抑えられますが、空き家になってしまうと、例えば、屋根の一部が壊れて雨漏りが発生しても、気づかれないままに放置されてしまいます。
木造住宅の場合、雨漏りを放置してしまうと、柱や梁、構造用合板といった建物の構造部分が劣化してしまい、耐震性が著しく低下してしまいます。
長らく雨漏りを放置した後で修理を検討しても、もはや、手を付けられない状態になってしまうこともあります。
空き家の屋根はどのように劣化するのか？
空き家の場合、建物の様々な部位が傷んでしまいますが、その中でも屋根はどのように劣化するのか解説します。
屋根裏に湿気がこもることによる劣化
空き家は十分な換気ができないために湿気がこもって劣化が進行しやすくなりますが、屋根裏は特に建物内部の湿気が集まりやすい場所です。
屋根裏に湿気がこもってしまうと、野地板の裏側や小屋束などの木材にカビが発生しやすくなります。
更にじめじめした状態が続いてしまうと、木材を腐らせる木材腐朽菌が繁殖しやすくなったり、シロアリが寄り付きやすくなるなど、劣化が早まりやすい状態になってしまいます。
雨漏りによる急速な劣化
空き家の場合、雨漏りの発見が遅れがちです。
屋根の不具合が原因で雨漏りが発生してしまうと、屋根裏だけでなく、室内はもちろん、壁の内部などにも雨水が流れ込んでしまい、建物全体が影響を受けてしまいます。
これを放置した場合は、カビが発生しやすくなるだけでなく、木材腐朽菌が繁殖し木材が腐食しやすくなり、金具が錆びてしまうなど、建物に多大なダメージを与えてしまいます。
また、壁内部の木材が湿った状態になってしまうと、シロアリの食害を受けやすくなります。
その結果、建物の耐震性が著しく低下してしまうこともあります。
屋根自体が傷んでしまう
屋根本体は、空き家でも人が住んでいても、劣化の進行具合に大差はありません。
ただ、住民がいれば自然災害の後で、屋根の一部が壊れていればすぐに発見して、修理につなげやすいでしょう。
空き家の場合、屋根に不具合があっても修理が遅くなってしまうために、屋根の劣化が進行しやすくなります。
化粧スレートや金属屋根の場合は、特に、棟板金と呼ばれる屋根の頭頂部が台風などの被害を受けやすい箇所です。
台風の際に剥がれたり、ズレたりしてしまうと、そこから雨水が浸入して雨漏りにつながってしまいます。
瓦屋根の場合は、棟瓦と平瓦の境目にある漆喰部分が剥げてしまうことがあります。
この部分が剥がれてしまうと、そこから雨水が染み込んで雨漏りの原因になりますし、棟瓦が土台から崩れてしまうこともあります。
屋根や雨樋にゴミが詰まってしまう
空き家の場合、外回りの掃除も行き届かないことが多いです。
庭には雑草が生い茂り、ゴミや枯れ葉も積もり放題になってしまいます。
屋根にも、近隣からの木の葉などが積もってしまうこともあります。また、鳥が巣を作ってしまうこともあるでしょう。
これらのゴミなどが雨樋や谷板金に引っ掛かってしまうと雨水が流れずに逆流してしまいます。
特に谷板金にゴミが詰まってしまった場合、屋根がダムのような状態になって、屋根材の隙間から屋根の内部に雨水が浸入し、建物内部での雨漏りにつながってしまいます。
雨樋が詰まった場合も、雨水がうまく排水されず、外壁に伝って、外壁の汚れや、雨漏りの原因となることもあります。
京都の古い住宅を購入する際の注意点
京都で、古民家や中古住宅を購入したいと考えている方も多いと思います。
この場合は、空き家だった期間の長さや、空き家の時、どのように管理されていたのかを確認することが大切です。
空き家として長らく放置されていた場合は、上記に紹介したように、建物は様々なダメージを受けている可能性があります。
入居前に大規模な修繕が必要になることも多いでしょう。
屋根に関しては、外観だけで状態が良いと判断してはいけません。
見た目が良くても、屋根裏をのぞいてみると、野地板の部分にカビが発生していたり、雨漏りの痕跡が残っていることもあります。
湿気の影響により、野地板や小屋束などの木材が劣化していることもあります。
下地材から劣化が進んでいる場合は、入居前に、屋根の葺き替え工事等を行い、下地材から交換することも検討すべきです。
京都の住宅を空き家にする場合の管理方法は？
京都の住宅を空き家にする場合は、空き家の期間中もしっかり管理を行えるような体制を整えておくことが大切です。
まず、建物は窓を閉めっぱなしだと湿気がこもってしまうため、定期的に窓を全開にして風を通してやる必要があります。
その際、室内の掃除を行い、水回りも水道を流したり、封水の水がなくなっていないかチェックすることが大切です。
庭も草むしりやゴミ拾いを行い、きれいな状態を保つようにしましょう。
屋根については、外観からして異常がないか確認しましょう。特に大地震や台風などの災害の後は、壊れている部位がないか点検が必要です。
定期的なチェックポイントとしては、雨樋や谷板金にゴミや木の葉が詰まっていないか確認しましょう。
雨水が流れないほどになっていたら、ゴミを取り除いてやる必要があります。
また、屋根裏や室内をチェックして雨漏りの痕跡がないか確認しましょう。
空き家でも屋根に異常があったら最優先で修理する
手放すことが前提の空き家の場合、お金をかけて修理することをためらう方も少なくないと思います。
しかし、屋根は建物の中で最も大切な部位です。
屋根に不具合があると、すぐに雨漏りにつながってしまい、建物が傷んでしまいます。
雨漏りが発生した家は、売却の際も査定価格が低くなることが多いです。
そのため、他の部位の修理は後回しにしても屋根だけは、雨漏りが発生しないように、しっかりと補修工事を行っておくことが大切です。
まとめ
空き家の劣化が早い原因やそれを踏まえた管理方法、古い住宅を購入する際の注意点について解説しました。
京都では空き家でも魅力的な物件が多いですが、建物の寿命を延ばすために最も大切なのは屋根です。
空き家の管理の際は、屋根を中心に点検し、雨漏りだけは絶対に起こさないようにしましょう。空き家を購入する際も、屋根に異常がないか、念入りに確認してください。
Re,ルーフは、京都市右京区を中心に活躍する屋根工事職人直営店です。京都市や亀岡市などを中心に京都府全域で屋根工事や雨漏り修理工事を承っています。
空き家の屋根の点検や修理ももちろん喜んでお引き受けしております。空き家の屋根が大丈夫なのか不安を感じる場合は、お気軽にご相談ください。
